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搞搞新意思

2022年4月的一天，一气之下，老张把俊发南边某项目工程部200多人的办公室大门，用电焊焊死了。

结果后面几天，他都没接到一个开锁的电话。

那一刻他才意识到，事情比想象中凉得更快。

在此之前，他曾叫手下的农民工每天轮流给对方财务部打电话催款，但直到现在也没能要到钱。

那段时间，他脾气爆得见人就开骂，但一年多以后，他可以很平静地跟我聊些东西。

俊发欠他未结的装修费有5000多万，尽管他手里拽着好几个项目的工抵房，但房子都被质押给了银行，办不了网签。直到2023年2月，楼盘被解封后，抵押权才又回到了各分包方和劳务方。

不过，工抵房的价值在缩水。

几年前，其中一个项目给了他几套公寓做工抵房，20万一套，去年有人跟他开价12万。他说：

我的那个心啊。

2021年初，因为新螺蛳湾收租的顺利，和彩云城、俊发城等项目的爆卖，俊发开始逆势大量招人，且在后来痛痛快快地还掉了银行本息共计95亿的贷款。那个时候，李俊并未意识到：

形势完全不一样了。

在过去三年，每一年都有人说，当年像极了2015年。但他们忘了，2015年并没有“三道红线”，因此才得以迅速反身向上。

《繁花》里爷叔说，大暑之后必有大寒：

一定要记住，这是规律。

但局中人，没几个会听。

1

直到2023年行将结束，俊发才真正缓过来一口气。

12月28日，俊发与信达资产债务重组签约仪式正式完成，这也意味着俊发债务重组进入实质性的执行阶段。在这之前，俊发曾和多家金融机构商讨债务重组事宜，共有9家意向参与。

那一天，刚好也是俊发成立25周年司庆节点。

关于协议的内容，财哥找金融圈，以及好几个与俊发关系密切的朋友打听过。太具体的没有，综合多方信息，协议的主题与两个熟悉的名字相关：

中豪和新螺蛳湾。

一个是化解俊发旗下中豪公司的金融债务，一个是新螺蛳湾国际商贸城资产处理。

这两个，是压垮俊发的最重要那根稻草。

在签约前的去年8月，俊发就出手了这些资产中的8.55万平土地来化债，转让价约为19.79亿。这块地，是中豪置业2019年拿下的新螺蛳湾总价地王其中的一块，当初成交价约为14.78亿。

为什么是信达？两者早有渊源。

早在2022年12月，信达就在俊发化债中首次亮相。彼时，信达云南分公司推介了一批不良资产项目，其中就包括中豪置业的31亿元债权，涉及昆明螺蛳湾国际商贸城部分商铺资产，抵押房产面积达到30万平方米。

即便是在2017年俊发和奥斯迪联手接盘中豪和新螺蛳湾后，信达也是2019年中豪集团债务重组收官的主导者。

只是没想到，4年后，被重组的对象换成了俊发。

至于具体化债方式不得而知，但大致不会逃脱信达对地产企业纾困的几种模式。财哥查了查最近两年信达做接盘侠的不少案例，他们的纾困名单上群星云集：

泰禾、融创、新力、中南、佳兆业、世茂……

其中，被采用得最多的模式是“接管+代建”，也有部分项目是增量资金投入，代建要么是信达地产代建，要么让房企自主操盘。

但这两年市场下行，信达资产的归母净利润也在不断下滑。

前俊发员工白宇看到老东家这样，也挺唏嘘。他说，当年那场世纪接盘，主要还是因为上面发话了。俊发投入了很多真金白银：

现金流一下就紧张了。

前两年还好，比如2019、2020，乃至2021年，新螺蛳湾片区的房子特别好卖，在昆明地产项目的销量榜上，经常都是数一数二。但再好卖：

也抵不过那些债啊。

另一块重要现金流，是俊发在2020年一次性收取的5年商户租金。白宇说，就他知道的，钱到位后，俊发除了给员工多发奖金，把很多该付的欠款都付了，还在第二年还了那95亿。在他的眼里，李俊为人挺好的，有钱时对员工也很好：

老板不喜欢欠别人钱。

2

2014年，李俊首次登上胡润百富榜的云南首富。那一年，也是昆明楼市的第一个顶峰。

除了俊发，绿地、万科、万达、保利、恒大、碧桂园、中海等房企在昆明销售额屡破新高；全国第100家万达广场也在西山区开业，昆明第一次有了双塔。

时代也把李俊送上了第一个巅峰。

不过那时的俊发是清醒的，放缓了对外扩张速度，把重心放在十余个存量项目的运作上。

2015年，危机爆发。现在来看，2023年的许多事：

就跟看当年回放一样。

政府频频救市，一年内降息5次，开发商资金链断链，烂尾楼层出不穷……文件都通胀了，还是扶不起来。后来，还是棚改救了它。

只不过，再也没有2015。

2021年下半年开始的颓势，是以迅雷不及掩耳盗铃之势扑过来的。俊发这次没躲过：

没有银行帮它了。

白宇还记得起当年的情况。那年初，俊发疯狂招人，他很奇怪，其他房企都在裁员：

公司哪来的底气？

他说，李俊还给公司的人力资源部的领导下了道命令：一个月之内招不到多少人，就下课。

到了年中，他感觉公司有点不对劲了。先是发现不少项目开始拖欠供应商的款，房子也有点卖不动，到了10月，开始裁员了。随后，又曝出大湾区总部撤场消息。

财哥还记得，当时俊发还专门发布过关于裁员的辟谣公告。有句话怎么说的，你不辟谣还好，一辟谣反而我就信了。

据白宇说，第一刀优化在刚招进来或年资短的员工身上，他们都获得了赔偿。但之后的几批，有人直到现在都还没拿到赔偿。公司人数也从最顶峰的数千人：

降到现在的几百号人。

2022年之后，病来如山倒。俊发的核心工作也转变为三样：化债、保交楼、现房销售。

标志性事件有两个。

一是当年4月28日，2019年就半隐退的李俊宣布重新出山，对外一向口风很紧的他，也憋不住在话语里有些抱怨，彻底坦承了俊发资金上的困难。意思就一个，如果不还那95亿，如果不收购中豪螺蛳湾：

俊发不会难成这样。

第二件事是当年12月26日，俊发公布票据债务违约，也就是正式宣布爆雷了。

之后的事，大家都看到了，大面积退地，昆明首批获得纾困资金的11个问题楼盘中，就有6个项目来自于俊发。到2023年底，处置价值近百亿的资产。

白宇觉得，公司在团队规模扩大后，管理没有及时跟上，不少招来的人专业素质不够。但俊发还是付出过很多东西，尤其在新螺蛳湾项目上：

只是有点背时。

3

老张的旧账未清，新债还在产生。

从去年3月起，在保交楼的过程中，陆陆续续，在他这里，俊发又多了1000多万的应付款。但这个数字放在承建商圈子里，还算是小的。

老张告诉我，身边手握应收账款账单在5000万以上的朋友有好几个，最大的那个超过1亿：

俊发现在只顾得上一头。

这一头是保交付。俊发的数据显示，去年前9个月，累计交付14293套房源，同比增长90%。

但这些和俊发的负债相比，也只是杯水车薪。

据观点新媒体统计，截至2023年6月30日，俊发流动负债为836.22亿，一年内到期非流动负债200.08亿，总负债合计1058.04亿。但营收只有56.32亿，2022年末为143.32亿。

在保交楼的刚性任务下，供应商的钱暂时性被忽略了。

老张承建了俊发环湖东路一个豪宅项目。去年，工程在走走停停、谈判和赶工之间跌跌撞撞地往前走。

在没有钱的大前提下，套均500多万的豪宅业主们，和其他烂尾楼的刚需业主实现了交房平等：

质量都打了不少折扣。

开发商付款也跟挤牙膏似的，来一点，付一点。承建商也不见兔子不撒鹰，有一点，做一点。

老张跟我说，即便这样，他们也只收到三成左右的工程款，剩余的七成还不知道在哪里。

业主们也不太在意细节了，时间把他们所有的要求都磨掉了。很多人每个月背着一两万的房贷：

现在只想要个房子和一张房产证。

老张也不清楚该付的款去哪里了，期间的说法很多，关于工程造价的，关于资金流向的。他只知道，房子是交了，但真像项目上一位领导之前在会上跟他们说的那样：

半年内你们收不到一分钱。

老张说这一点不得不服，人家真是说到做到，到现在，硬是一个子都没付过来。

后来他也学聪明了。在俊发另一个项目上，他采取拖延战术，不给钱，就故意留点尾巴。

4

欠的债终究要还，李俊也没打算躺平。

几位朋友告诉我，在更早些时候，他们也听说了一个消息：

李俊正在谋划一件大事。

如果这事做成了，俊发就能翻盘。但具体什么事，只有少数几个高层才知道。

其中一位朋友觉得，信达本次债务重组协议，更大程度上只是一个信心释放，也给李俊留下了更多的缓冲时间。

至于那个翻盘机会在哪里，他们也只能大胆猜测，要靠地产几乎不再可能：

会不会在东南亚？

圈内人都知道，李俊在2019年交权给儿子李镇廷后，人虽在幕后，心仍在台前。2022年1月，李镇廷也有序“撤离”，将法人位置让给了回归的赵彬。半年后，法人又变更成了今年64岁的老臣赵剑坤。

毕竟，在公司债务缠身的这几年，李氏父子不能因为成为被执行人而活动不自由。

熟悉他们的人告诉我，这两年，李俊很多时候在香港，时不时去东南亚国家打打球；李镇廷一家主要在新加坡，前段时间回昆给孩子办了场满月酒，还参加了场活动。

老张说，他也希望李俊在筹划的这个大事能成，一两年内应该就能看出来了：

我们都希望俊发好，到时候把我们的钱还了就行。

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